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房两卖下先占者能否要求后占者退出房屋         
房两卖下先占者能否要求后占者退出房屋
[ 作者:甘致易 | 转贴自:中国法院网 | 点击数:4172 | 更新时间:2010-5-29 | 文章录入: ]
【案情】傅某从林某处购买二手房一套,价款26万元,傅某已付25万元,剩余1万元待办理完房屋产权变更登记后再付,林某将房屋钥匙交给了傅某。后林某又将该房屋以同样价格卖给简某,同样收取了简某25万元,也将该套房屋钥匙交给了简某。简某收到钥匙后,便入住了房屋。傅某知悉后,要求简某退出房屋,简某拒绝。某日,傅某趁简某不在,进屋将简某的物品搬出屋外,然后将自己的物品搬入房中。傅某和简某之间遂起纠纷,简某要求傅某退出房屋。经查,傅某和简某均未办理房屋产权变更登记,而林某目前不知所踪。

    【分歧】简某是否有权要求傅某退出房屋?

    第一种意见认为,简某虽然从林某处购买了该套房屋并支付了25万元价款,但其并无取得该套房屋的产权,其无权要求傅某退出房屋,更何况傅某同样是支付了相同的购房款。

    第二种意见认为,虽然简某未取得房屋产权,但其已实际入住,事实上占有了该房屋,且该占有属合法占有,傅某在未取得该房屋产权的情况下,强行入住,侵犯了简某的权利,应当退出房屋。

    【管析】笔者同意第二种意见。

    在审判实践中,一房两卖是一个较普遍性的问题,但该问题又常以不同方式呈现。比较常见的是两位购房者中有的办理了产权登记,有的没有办理,面对这种情况比较容易处理。对于已办理了房屋产权登记的一方购房者,只要不存在违反相关法定情形致使合同无效的情况下,自然取得房屋的产权,另外一方购房者则只能向出售方主张违约赔偿。而本案的特殊性在于,两位购房者均未取得房屋产权,先入住者能否要求后入住者退出房屋?

    从本案来看,傅某、简某分别和林某达成的购房协议均是有效的,两人均可要求林某履行协议,办理房屋产权变更登记。但问题是,目前林某不知所踪,要求林某协助办理房屋产权变更登记并不现实,且林某一房两卖,谁能最终得到房屋产权,尚是一个不确定的状态。不过,虽然房屋产权变更登记无法办理,但林某向傅某、简某均交付了房屋钥匙,因此,两人均有权入住该房屋。由于房屋只有一套,两人又不可能同时入住。这也就是本案的问题,先入住者能否要求后入住者退出房屋?本案中,简某虽然后于傅某购买该房屋,但其是先入住该房屋的,其对房屋的占有是基于其和林某之间的购房协议,其占有是合法的,其占有该房屋的权利应当得到法律的保障。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定,“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。”简某有权要求傅某退出房屋,对于傅某妨害其入住该房屋的行为,有权请求法院排除妨害。当然,该请求权必须在侵占发生之日起一年内行使,否则该请求全消灭。

    由于简某仅是占有该房屋,并无实质上取得该房屋产权,其占有的状态是不稳定的,不能对抗之后实际取得该房屋产权的人。如果傅某一旦取得该房屋产权,则其有权要求简某退出房屋。解决这一问题的最好方式是尽快取得该房屋产权,改变房屋占有这一不确定状态。

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