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符合交付条件的房屋被拒收不构成逾期交房         
符合交付条件的房屋被拒收不构成逾期交房
[ 作者:睢晓鹏 | 转贴自:中国法院网 | 点击数:1162 | 更新时间:2015-5-20 | 文章录入: ]
目前商品房买卖的实践中,买受人受领房屋前通过自行检查或者委托专业人士验房渐成惯例,因验房过程中发现存在质量问题而拒绝受领产生纠纷的情形亦比比皆是。就此问题如何处理,已渐成审判实务中的难点、热点问题,枚举数例。

  例1.某开发商甲,于约定的期限内向买受人乙交付房屋,乙验房后发现交付的房屋存在局部漏水及空鼓情况,即以此为由拒收房屋,并于嗣后起诉要求开发商甲承担逾期交房违约金。乙之请求应否支持?

  例2.在上例中,若房屋存在大面积漏水及空鼓,已经无法实际居住使用,则乙之请求应否支持?

  例3.如《商品房买卖合同》中约定房屋安装铝合金防盗门,开发商甲于约定的交房时间交付的房屋安装的是钢制防盗门,则买受人乙能否拒收房屋并请求逾期交房违约金?

  以上三例,呈现了实务中遇到的类似案件的三种基本类型,例1为一般的瑕疵,例2为影响合同目的的瑕疵,例3为存在不符合标的物约定的瑕疵。其中所需讨论的问题有二:其一,商品房买卖合同中,交付条件如何判定?其二,受领前虽有质量瑕疵但符合交付条件的,买受人可否拒收?开发商是否需要承担逾期交房违约金?

  一、交付条件的判定

  商品房买卖合同中,开发商负有两项主要合同义务:交付房屋;转移房屋所有权。开发商交付的房屋应符合交付条件自不待言,唯对于交付条件如何判定存有争议。有观点认为,应以当事人的约定为准。此为最狭义的理解,笔者不敢苟同。笔者认为,结合商品房买卖示范合同及法律规定,商品房买卖合同中交付条件必须同时具备下述两条:

  1.交付的房屋符合对交付条件和标的物本身的具体约定。首先,约定的交付条件通常包括示范文本中的取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告以及开通燃气、水、电、道路等,上述条件于交付时必须具备。其次,双方当事人关于标的物本身的具体约定在交付时亦应具备。譬如例3,合同中约定安装铝合金防盗门,而交付之房屋安装的是钢制防盗门,显然不符合合同约定,应认为不具备交付的条件。

  2.交付的房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵。首先,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”买受人于房屋交付后发现房屋主体结构质量不合格,尚可解除合同,则举轻以明重,于交付前即发现主体结构质量不合格,则更应认定为不符合交付条件。其次,买受人购买房屋,系为了居住使用,倘若存在的瑕疵足以影响到该目的的实现,则该交付行为对买受人而言即无意义,故不存在影响居住瑕疵亦应作为交付条件。

  二、交付时间的判定

  是否构成逾期交房,取决于开发商交付的房屋被拒收应如何认定,而此则根据买受人有无拒绝受领权利而有不同。对此问题,有观点认为,买受人在受领之前发现交付的房屋存在质量问题,无论质量问题之大小均可拒收,开发商的交付行为尚未完成,买受人可请求合同约定交付时间到开发商交付无瑕疵房屋期间的逾期交房违约金。从我国法律规定、合同约定及审判实务来看,作者不赞同这种观点。

  1.从法律规定分析。合同法第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”对该条作相反解释,在交付的房屋不存在影响合同目的质量瑕疵的情形下,买受人不得拒绝受领。

  2.从合同约定分析。商品房买卖示范合同将交付条件作为其必要的组成部分,允许当事人选择约定,合同法及相关司法解释为避免当事人思虑不周,对交付条件也进行了必要的限定。倘若房屋存在任何质量问题买受人即可拒绝收房,则合同法、司法解释以及当事人约定的交付条件将成为具文,显然不符合当事人订立合同时约定交付条件的真意。

  3.从审判实务分析。毋庸讳言,商品房的建造开发系一项浩繁的工程,在主要依靠人工建造的现有技术条件下,存在一定的瑕疵事所难免。若无论质量瑕疵严重与否买受人均可拒收,可能会导致荒谬的结果。譬如买受人乙以房屋存在空鼓为由拒收,待开发商甲修复后再次交付,乙再以房屋存在漏水为由拒收,数次反复,则开发商将长期处于逾期交房状态,这种结果不尽妥适。

  因此,如果开发商交付的房屋符合交付条件,则买受人不能拒收,其拒绝受领者,则认定为已经交付,标的物毁损灭失的风险自此时起由买受人承担。倘若开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出,则无需承担逾期交房违约金。当然,对于房屋存在的质量瑕疵,买受人可请求开发商承担瑕疵担保责任,因此买受人的权利仍能得到周全的保护。

  综上,对前述诸例应作不同的处理:在例1中,局部的漏水和空鼓,不影响房屋买卖合同目的的实现,买受人不能拒绝受领,但有修复请求权或修复费用请求权,并可要求开发商承担修复行为对其造成的损失(《解释》第十三条)。在例2和例3中,买受人则可以拒绝收房,并要求开发商支付约定的履行之日到交付符合交付条件的房屋之日的逾期交房违约金。

  (作者单位:浙江省杭州市中级人民法院)
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