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已出卖未过户的房屋法院能否查封?         
已出卖未过户的房屋法院能否查封?
[ 作者:黄英海 | 转贴自:中国法院网 | 点击数:2901 | 更新时间:2011-12-10 | 文章录入: ]

【案情】2008年,魏伟自建房屋一栋。同年9月,魏伟将其中一层卖给了陈晨,并签订协议,约定由魏伟负责办理房产证。随即,陈晨支付了全部房款,魏伟将房屋交付给了陈晨使用。其后,陈晨催促魏伟办理房产证,魏伟以正在办理为由,一直没有给陈晨办房产证。实际上,魏伟已在2009年办理好了房产证,但对过户手续一直拖着不办。后来魏伟生意失败,债主纷纷起诉,魏伟名下的全部房产,包括陈晨现在居住的房屋,均被法院查封。陈晨知晓其居住的房屋被法院查封以后,向法院申请解除查封。

    【分歧】债务人负债以前出卖给他人但未过户的房屋,法院能否予以查封?存在两种不同的意见。

    第一种意见认为,根据《物权法》的规定,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明,陈晨现居住的房屋产权为魏伟所有,法院查封并无不妥,为保护债权人的合法权益,不应当解除查封。

    第二种意见认为,魏某应当继续履行合同,将房产过户到陈晨名下,法院应当解除查封。

    【评析】笔者同意第二种意见。理由如下:

    陈晨与魏伟签订的《房屋买卖合同》合法有效,陈晨已经支付全部房款,魏伟已将房屋交付给陈晨使用,根据诚实信用原则,魏伟应当继续履行合同,将房产过户到陈晨名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中陈晨对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。

(作者单位:江西省石城县人民法院)


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