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小产权房买卖合同之效力认定及损害赔偿问题分析         
小产权房买卖合同之效力认定及损害赔偿问题分析
[ 作者:张标生 钟华龙 | 转贴自:中国法院网 | 点击数:3283 | 更新时间:2011-7-16 | 文章录入: ]
话说小产权房这个名词的创造和迅速串红还得从通州的“画家村”开始说起。由于各种原因,自1994年起,全国各地的画家入驻通州宋庄,逐渐形成全国最大的画家聚集地。为了自己的艺术人生,很多画家以远低于商品房市场价的价格与当地的农民达成购房协议,在宋庄购房安家,定居下来。一切都似乎那么美好,但由于房价飞涨等多方面原因,陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件,直到2007年7月,画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书。法院判决购房合同无效,要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款,李玉兰于判决生效90日内腾房。李玉兰不服,遂提起上诉。2007年12月,二审法院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效,但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔,李玉兰可就赔偿问题另行主张。

    所谓小产权房,其实并不是一个法律上的概念,它只是人们由特定房屋买卖等社会现象而创造出的一种约定俗成的称谓。从字面理解,小产权房即部分产权房,乃相对于拥有房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权全部产权的大产权房而言。目前,最通俗意义上的小产权房是指建筑在集体土地上的 “农民房”、“农民安置房”等房屋,既包括农民私人或集体经济组织的自用房,也指在集体土地上建造的“商品房”。

    近来国土资源部多次指出,小产权房实质是违法建筑,违反土地管理法律,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,并要求各地坚决制止、依法严肃查处,但是小产权房与商品房巨大的价格落差,造就了其广阔的市场需求,小产权房违法开发建设乱象屡禁不止,愈演愈烈也就不足为奇了。

    由于小产权房牵涉到方方面面的利益,其产生有特定的历史、政策、法律和社会的原因,任何简单的一刀切的处理方式都有可能会激化社会矛盾,引发人民群众对司法机关的对立情绪,从而影响整个司法文明的进步。

    我国《物权法》第一百五十一条规定,集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因而,在现行体制下,除非根本不能反映土地稀缺性的集体内部交易,农村集体土地希望进入市场进行交易就必须通过国家征收。由此,“商业小产权房”一律无效。对于“农民房”、“农民安置房”的买卖合同,原则上认定无效,但可以存在有效的例外情形,如经过本农村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的买卖;为取得迁入地户口的出嫁女、入赘男的买卖;租种土地的外村村民在一定条件下购买的。

    小产权房买卖合同的效力认定因然重要,在认定小产权房买卖合同无效后的损失赔偿问题也不容忽视。对此,有人认为小产权房买卖合同被认定为无效吃亏的是买受者,而且很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,因此,对这些人的合法利益,法律要给予更多的保护,买受人只能承担次要责任。相比之下,出卖人为了获利不惜违反诚实信用原则,其应当承担主要责任。法院应以房屋升值部分的价格作为损失判决出卖人按“三、七分”赔偿买受人的信赖利益损失。

    笔者认为这样的做法欠妥。首先,信赖利益是建立在有效合同的基础上;其次,双方对无效合同均有过错;再次,双方各取所需,过错难分大小。因此,可以按五五分的比例由出卖人和买受人共同承担认定小产权房买卖合同无效后的损失。

(作者单位:江西省石城县人民法院)


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